Le Cabinet vous accompagne et vous conseille dans l'administration et la gestion locative de vos biens immobiliers
Les baux d'habitation
Le Cabinet vous assiste dans la Conclusion et le Contentieux de vos contrats de location à usage d’habitation.
Tout d’abord, qu’est-ce qu’un usage d’habitation ?
« Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (..) » (article L631-7 alinea 2 du Code de la Construction et de l’Habitation)
Cela suppose que donner en location un local meublé destiné à l'habitation plus de 120 jours par an, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, constitue un changement d'usage.
Or, une autorisation préalable de changement d'usage à caractère réel peut être obligatoire :
- dans les communes de plus de 200 000 habitants ;
- dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), sauf dans les zones franches urbaines (ZFU).
Pour les autres communes, ce changement d'usage au profit d’une activité commerciale doit être déclaré auprès de la mairie des locaux.
La demande de changement d’usage doit comporter une proposition de compensation en contrepartie des surfaces de logement supprimées.
Une autorisation d'urbanisme de changement de destination est également nécessaire à cette fin. Pour solliciter l'autorisation de procéder à un changement de destination, il convient de déposer en mairie une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis de construire.
Le cabinet assiste ses clients en amont de leurs projets afin d’en vérifier la faisabilité.
Quels types de convention proposer en matière d’habitation ?
Le cabinet vous apporte son expertise en matière de tous types de contrats à usage d’habitation :
- location portant sur des locaux vides à usage d'habitation ou à usage mixte,
- location meublée de résidence principale ou non,
- bail mobilité…
Les documents à annexer au contrat par le propriétaire varient selon le type de contrat et selon la date d’entrée en vigueur de celui-ci. Actuellement, le propriétaire d’une location nue est tenu de remettre au locataire :
- un diagnostic de performance énergétique,
- un Constat de risque d’exposition au plomb si le logement est antérieur à janvier 1949,
- un Etat des risques et pollutions si le logement est situé dans une zone à risque : PPRT et/ou PPRN et/ou de sismicité et/ou en secteur d'information sur les sols,
- un diagnostic de l’état de l’installation électrique et/ou de gaz si les installations ont plus de 15 ans,
- le diagnostic amiante n'a pas à être annexé mais doit être tenu à la disposition du locataire qui en fait la demande,
- une notice d’information,
- l’état des lieux,
- l’attestation d’assurance contre les risques locatifs que le locataire doit souscrire,
- l’énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (câble, TNT, fibre),
- un extrait du règlement de copropriété relatif notamment à la destination de l’immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives et
Le cas échéant :
- un document comportant l'indication de la zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes dans laquelle se trouve le logement,
- une copie de la grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un « accord collectif de location » si le locataire et le bailleur ont convenu d'appliquer une telle grille,
- une autorisation préalable à solliciter en mairie ou une déclaration contre récépissé lorsque le logement est situé dans une zone d'habitat indigne.
Contentieux locatif
Le Cabinet vous assiste dans la résolution des litiges nés de la conclusion, l’exécution ou la fin de la convention locative.
Le Bailleur d’un local à usage d’habitation est tenu de délivrer au Locataire un logement :
- en bon état d'usage et de réparations,
- pourvu d'équipements en bon état de fonctionnement.
A ce titre, il est tenu d’exécuter :
- les travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (volets défectueux, vétusté de la robinetterie...),
- les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement,
- les travaux destinés à satisfaire aux critères d'un logement décent,
- les travaux d’entretien de la toiture.
Pour sa part, le Locataire doit régler le loyer et les charges et effectuer les menues réparations ainsi que l’entretien courant du logement. Certains travaux relevant des réparations locatives peuvent cependant incomber au Bailleur lorsqu'ils sont occasionnés par :
- la vétusté (état d'usure résultant du temps ou de l'usage normal des éléments d'équipement dont est doté le logement),
- la force majeure.
Un certain nombre de litiges trouvent leur origine dans :
- les difficultés de paiement du loyer et des charges rencontrées par le Locataire,
- l’obligation d’entretien du logement selon la répartition des obligations à ce titre entre Propriétaire et Locataire,
- la non-conformité du logement aux critères de décence (une surface minimale, l'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, l'absence d'animaux nuisibles et de parasites, une performance énergétique minimale, la mise à disposition de certains équipements.)
- l’état de restitution du bien à l’issue de la location,
- la non restitution du dépôt de garantie,
- le maintien dans les lieux,
- la fixation de l’indemnité d’occupation.
En fonction de la juridiction à saisir, le Cabinet tentera de vous donner une estimation de la durée approximative prévisionnelle de la procédure envisagée.
la copropriété
La copropriété fait référence à la propriété collective d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles, répartie entre plusieurs personnes, par lots, comprenant chacun :
- une partie privative (appartement, cave…),
- une quote-part des parties communes (entrée, cour, cage d’escalier, murs porteurs..)
La copropriété est réglementée par la loi du 10 Juillet 1965.
Le Cabinet peut tout d’abord intervenir au stade précontentieux pour :
- analyser un règlement de copropriété,
- actualiser un règlement de copropriété,
- examiner la validité d’une assemblée générale et, à ce titre, le respect des règles de convocation, des règles de majorité.
Lorsque le litige existe et qu’une solution judiciaire est nécessaire pour qu’il y soit mis un terme, deux types d'actions en justice se distinguent, en fonction de la nature des intérêts à protéger :
- les actions collectives qui relèvent de la mission du syndicat des copropriétaires et qui tendent à obtenir :
- la sanction des violations du règlement de copropriété pour obtenir, par exemple :
- la cessation d’un trouble anormal du voisinage causé par un copropriétaire ou un locataire, tel que des nuisances sonores, olfactives..
- le respect de la destination de l’immeuble (fermeture d’un type de commerce interdit par le règlement de copropriété)
- le recouvrement des charges communes impayées,
- la sanction des atteintes aux parties communes de l’immeuble, telles que l’occupation, l’empiétement ou l’appropriation illicites de celles-ci.
- la sanction des violations du règlement de copropriété pour obtenir, par exemple :
- les actions individuelles qui appartiennent à chaque copropriétaire :
- l’action en annulation d’une assemblée générale ou de certaines de ses résolutions,
- l’action tendant à obtenir le respect des clauses du règlement de copropriété, supposant que chaque copropriétaire a le droit de demander le respect du règlement sans avoir à justifier l’existence d’un préjudice personnel (Cass. Civ. 3ème 14 janvier 2016, n°14-25.538) tant à l’encontre d’un autre copropriétaire (Cass. Civ. 3ème, 26 janvier 2017, n°15-24.030) que du Syndicat des copropriétaires (Cass. Civ. 3ème 11 février 2016, n°14-29.848). A ce titre, la question de la répartition des charges est récurrente.
- l’action pétitoire, destinée à permettre à chacun de faire respecter ses droits de copropriétaires, tels qu’un droit de jouissance exclusif (Cass. 3ème, 15 déc. 2016, n° 15-22.583).
Cela étant, la plupart des litiges opposent des copropriétaires au syndicat pour violation de leurs obligations respectives au regard à la fois du statut de la copropriété et du contenu du règlement de la copropriété propre à l’immeuble.
L’action conjointe permet de joindre deux procédures initiées sur le fondement de l’article 15 de la loi n°65-557 par le syndicat et par un ou plusieurs copropriétaires « en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ». Un jugement unique est alors rendu.