Le Cabinet vous accompagne dans la négociation et le contentieux des Baux commerciaux
Conseil dans la rédaction de baux commerciaux
Alors qu’il n’est pas évident pour le Bailleur ou le Preneur de comprendre la portée des clauses d’un projet au stade de la mise en location des locaux, de nombreuses dispositions contractuelles sont riches d’enjeux pour l’exécution du bail. Certaines clauses semblent insignifiantes mais sont déterminantes pour l’engagement des Parties.
En matière de bail commercial, la durée du Bail est un exemple éloquent puisque celle-ci peut avoir une incidence en matière de fixation du loyer lors du renouvellement du Bail et entraîner son éventuel déplafonnement, c’est-à-dire la fixation du loyer à la valeur locative de marché.
Les parties pourront également évoquer l’hypothèse de la sous-location, celle de la définition des activités autorisées, celle du montant du dépôt de garantie ainsi que de l’ensemble des garanties (garantie à première demande, cautionnement) pouvant être sollicitées par le bailleur.
La répartition des charges entre propriétaire et preneur est également centrale. Jusqu’au 5 novembre 2014, date de l’entrée en vigueur du Décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 pris en application de la Loi 2014-626 dite Pinel, la question des charges relevait de la liberté contractuelle, c’est à dire de la volonté des parties.
Afin cependant de clarifier la question de la facturation des charges et rééquilibrer les obligations des parties à ce titre, le législateur a entendu limiter la liberté contractuelle dans ce domaine. Jusqu’alors, la pratique des baux investisseurs :
- offrait au propriétaire un loyer triple net, c’est à dire assurant une rentabilité nette à ce dernier,
- transférait au locataire l’intégralité des charges, en ce compris les grosses réparations de l’article 606, les travaux de mise aux normes, l’assurance de l’immeuble, les honoraires de gestion …
La répartition des charges et, à ce titre, la question de l’entretien des locaux, est désormais réglementée. Des aménagements à ce nouveau dispositif législatif et réglementaire demeurent néanmoins possibles.
Une assistance dans le cadre de la rédaction du bail permet d’être parfaitement informé sur la portée de ses obligations et de négocier les dérogations acceptées par la règlementation le cas échéant.
Afin d’éviter une situation juridique incertaine, certaines échéances du Bail doivent également être anticipées, en particulier celle du renouvellement du bail commercial.
En effet, si tant le Bailleur que le Preneur s’abstiennent de solliciter le renouvellement du Bail, en ne signifiant ni congé avec offre de renouvellement pour le premier, ni une demande de renouvellement pour le second, le Bail se prolongera tacitement.
Or, si cette prolongation tacite permet au Preneur de continuer d’exploiter les locaux, il soumet ce dernier à une grande précarité. Celui-ci sera alors en effet exposé à deux risques :
- celui de la signification par huissier de justice, à tout moment, d’un congé,
- celui du déplafonnement du loyer à l’expiration d’une durée d’exécution totale de la convention locative de 12 ans (9 ans dans le cadre du Bail + 3 ans dans le cadre de la prolongation tacite). Le déplafonnement suppose le droit pour le bailleur de solliciter la fixation du loyer des locaux à leur valeur locative de marché auprès du Juge des loyers commerciaux.
L’approche de cette échéance ne doit pas être négligée par les Parties.
Assistance dans le cadre des contentieux commerciaux
Les sujets de désaccord pouvant émailler la vie du bail commercial sont nombreux. Ceux-ci peuvent faire l’objet d’une approche amiable et, à défaut d’accord, d’une saisine des juridictions compétentes.
Il s’agit des difficultés nées, par exemple, des situations suivantes :
Infractions aux termes du bail commercial conclu par les Parties :
- impayés de loyers et de charges et demande d’acquisition de clause résolutoire,
- défaut d’accord quant à la nature d’une charge selon la répartition prévue entre les parties,
- défaut d’entretien des locaux par le Preneur ou le Bailleur, selon la répartition prévue entre les parties,
- exécution de travaux d’aménagement sans autorisation,
- portée d’une clause de nivellement qui permet au Bailleur d'exiger de son Preneur la restitution des locaux dans leur état primitif à ses frais et sans indemnité,
- portée d’une clause d’accession, qui permet au Bailleur de devenir propriétaire des améliorations apportées par le Preneur au terme du bail ou en fin de jouissance,
- manquement à l’interdiction de sous-louer les locaux…
Infractions au Statut des baux commerciaux :
- défaut d’exploitation d'un fonds de commerce dans le local,
- défaut d’immatriculation du locataire du bail au RCS ou au RM,
- motif grave et légitime de refus de renouvellement.
Le Cabinet vous assiste de manière à anticiper tout éventuel litige et sécuriser à votre avantage la convention portant sur les locaux loués.